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万科总裁郁亮:未来房价可能会降

2018-04-21 21:37 来源:网络整理  作者: 五元源码铺
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万科总裁郁亮:未来房价可能会降

万科总裁郁亮 图

1月4日晚22时,中国证券网刊登了上海证券报对万科集团总裁郁亮的专访。

这是这名万科高管在不到一个月时间内接受的第二次专访。此前2016年12月12日,人民日报罕见刊登了对郁亮的专访文章。

上证的专访中,郁亮谈到了关于房企拿地、房价走势以及行业的方向。郁亮称过去一年,一些开发对未来的预期过于乐观出现非理性拿地的行为,但在他看来未来房价下降的可能性是有的,在这一轮调控的背景下,前期房价上涨过快的城市,未来一年将面临价格回落的压力。郁亮认为,建立长效机制是保障房地产行业平稳发展根本途径。

虽然包括万科在内的多家房地产2016年销售额都超过了3000亿,但在郁亮看来,行业经过飞速发展后,增速开始下滑,市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代,而传统的商业过剩现象更加严重。

以下为全文:

站在2017年起点回望,刚刚过去的2016年对而言是波澜壮阔的一年,是丰收的一年,也是风险累积的一年。在调控政策密集出炉之后,2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策变化?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后,郁亮认为,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳发展根本途径。

谈地王谈销售:长跑最忌步子乱

上证报:2016年可谓是一个“地王年”。您认为导致地王频出的主要原因是什么?的杠杆是不是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?

郁亮:影响地价的因素很多,包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足,手中土地资源持续减少,不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的加杠杆拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施,效果很明显。未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说,利润率可能会被进一步压缩。

万科近年来一直坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源,土地储备一直保持在比较合理的水平,既能保证未来两三年的发展,又不会背上沉重包袱。

上证报:与地王频出相应的是2016年整个销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元,在这个销售量级上,您认为销售冠军或者龙头还有多大意义?如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头,万科如何控制销售节奏?

郁亮:不管政策环境怎么变,也不管市场怎么变,万科为普通人盖好房子的定位没变,稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为,积极销售,保持良好的销售速度。

现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是:坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额,现在不光要有签约销售,更要确保回款率。

排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的,关键不在于短时间内的冲刺。之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些指标。在万科32年的上,也有过很多起伏,我们坚持按照适合自己的节奏来,长跑最忌步子乱,风物长宜放眼量。

谈目标谈房价:任由这种局面发展下去很危险

上证报:之前万科有几个对标,从到新鸿基再到美国的帕尔迪,现在万科已经超越这些公司了,还有新的对标公司否?万科的未来定位或者终极目标是什么?

郁亮:实体经济是中国经济社会最坚实的基础,万科一直提倡向中国学习,以华为公司为代表的一批优秀中国所体现出的实业精神,是这个时代最宝贵的财富。

华为核心价值观是三句话:以客户为中心,以奋斗者为本,长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们,尽管技术很重要,资本很重要,但最关键的还是人,以及把人高效组织起来的机制。

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